2018年行程过半，中国房地产市场仍旧僵持。房价在过去十几年时间里的惯性下跌早已左右着市场情绪，对于房价下跌或者暴跌的忧虑，让购房者心里混杂着期望、情绪、犹豫不决甚至乐观。然而，迷惑的局面必将厘清，局部幽闭的市场底色也于是以随着时间的流逝而较慢显出。
上半年，宏观调控政策保持平稳并局部加码，国内大部分城市楼市稳定，房价未现大幅度波动，随着一二手市场的降温，调控效益已可行性显出。房地产企业减缓去货速度回笼资金，大公司合约销售金额仍刷新新纪录，但与此同时，金融去杠杆使得房地产企业融资环境更进一步放宽，融资可玩性和融资成本提高，这在相当大程度上减少了开发商加快去库存的动力。
基于宏观调控“房住不炒”的整体思路，房地产投资投机空间被明显断裂，二手房市场交易活跃度上升，部分城市成交量高位回升。全国范围内的成交价数据仍是评判调控效果最有力的证据。
尽管上半年的数据并未几乎揭晓，但国家统计局关于前五个月的统计数据仍不具参考价值。国家统计局公布的数据表明，今年前5月，全国商品房销售面积56409万平方米，同比快速增长2.9%，增速比1~4月份提升1.6个百分点。这是自去年7月以来的10个月间，销售面积增长速度首度经常出现声浪。
价格方面，今年5月70个大中城市中，有2个城市价格环比持平，7个城市房价经常出现环比上升，61个城市经常出现环比下跌，但涨幅保守。买房摇号整体市场趋稳的背景下，躁动的杂音仍惟除，上半年，个别城市个别楼盘在摇号过程中经常出现的乱象，将局部紧绷情绪缩放。比如日前，深圳一个楼盘的推售，引起的是全国范围的普遍注目。
这个取名为华润城三期的楼盘在6月21日获得预售证，6月24日至6月25日12点前拒绝接受线上注册资料，6月27日展开公开发表摇号，6月28日选房。散户即日光，在如今的市场环境下，十分少见。
由于禁售出售，华润城润府三期新房与此前已散户的二手房在价格上有剪刀差，非常简单而言就是一二手房价格凌空。根据深圳房地产信息网数据，华润城润府三期均价为8.55万元／平方米，但链家的成交价数据表明，一期的二手房成交价已约10万~11万元／平方米。
这种情况下，摇号买得新房者有购入即赚的账面浮盈。华润城润府三期拒绝失效200万元的诚恳保证金。
在深圳科技园下班的一名购房者，劣了四十几万现金，由于楼盘给与打算的时间太短了，他在同事间外汇市场腾挪，千方百计注册认筹，但最后排号太后，他没再也选房。消息表明，华润城三期合计推房700多套，但鼓号数高达6000，合计冻结资金多达130亿。
摇号原意毋庸置疑，是为防止不出公平的、违规的茶水费现象而收手，给与确实的刚需者入场机会，但一与禁售结合，却化为抽奖般的套利机会。今年以来，不只是深圳，杭州、西安、成都等多个一二手房价格凌空明显的城市，皆经常出现如同“打新股”一般地“摇号购房”现象，其间的套利机会又在一定程度上促成投资情绪浮现。为了逃离出租汽车、吃掉套利空间，一些购房者以企业名义购房，绕过限售，最后以股权交易形式出让房产。
中原地产首席分析师张大伟回应，“在一些摇号限售的城市，企业购房比例正在减少。”政策堵漏调控的想法不该被明白，政策正在大力补漏。6月24日，西安市公布《关于更进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通报》，认为在住房出租汽车区域范围内，停止向企事业单位及其他机构销售住房（不含商品住房和二手住房）。
而西安实施摇号政策是在今年3月30日，其《关于更进一步强化商品住房销售管理的通报》具体，意向购房人数少于可售房源的，不应采行公证摇号方式公开发表销售，由公证机构全程监督，不准内部腾出房源或设置全款优先选房等限制性条件。西安过后，长沙、杭州等城市也先后公布关于企业购房的指导措施。长沙市于6月26日公布的调控政策中认为，“停止企业在出租汽车区域内出售商品住房，已出售的商品住房需获得不动产权属证书剩5年后方可出让。
”上海易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应：“容许企业购房，能对摇号买房有可能不存在的漏洞展开堵住，不利于规范市场不道德。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，更加多城市有可能第一时间禁令企业购房空缺漏洞。
事实上，今年上半年，针对房地产市场的调控政策仍仍未放开迹象。据中国指数研究院数据，截至6月底，多达20个地级以上城市和4个县级城市实施调控政策，如果算上常规性的监管政策，则城市数量更加多。明确地，今年上半年有11个城市实施出租汽车政策、23个城市实施限售政策，海南堪称从省级层面展开出租汽车、限售。日前，住建部等七部委牵头宣告，于2018年7月初至12月底，在北京等30个城市先行积极开展管理房地产市场乱象专项行动，重点压制投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和欺诈房地产广告。
链家旗下的贝壳研究院融合监测数据认为，上半年市场在稳定中经常出现分化，前期调控力度大的城市市场在稳定中修缮，不过政策环境比较严格的弱二线城市加剧显著。整体而言，市场尚能正处于变动之中，宏观环境、先前政策实施、房企融资等情况仍不会影响市场量价。近期市场爆出棚改上升、货币化移往力度弱化的消息，这被市场理解为影响三四线城市楼市的展现出。
过去，正是因为货币化移往比例的提高性刺激了三四线城市的购房市场需求，使库存以求较慢去化。中银国际地产分析师晋蔚认为，“棚改审核及PSL投入确实放宽迹象，但对于房企今年销售影响较小。
今年前5月PSL投放量同比快速增长48%，有力反对580万年度棚改计划。货币化移往比例上升有数预期，并且由于货币化移往资金未全部用作购房，所以实质性影响大于市场忧虑。”资金趋紧如果说房地产行业对于过往调控习以为常，那么大大放宽的银根，无异于扼住了开发商的命门。
今年以来，所有房企都感受到融资渠道的步步放宽，无论是融资可玩性还是融资成本，都让资金部门倍感压力。“今年房企最艰难的就是资金，很多资金成本早已多达15%，但是依旧很多资方不不愿借钱。”一位房企高管告诉他记者。
事实上，很多房企都感受到资金的压力，开始加快自己的供货回款。绿城中国最近的一份文件表明，绿城于是以拒绝员工“全面”加快资金回笼。公司备忘录还拒绝员工：减缓销售，坚决执行“早于销、多销、慢销”的策略；增大应收款项催收力度；“倾尽一切希望”取得不受禁售政策影响项目的预售许可证；对于不不受中国禁售政策影响的项目，要谋求把原计划2019年供货的房源提早至2018年散户销售。
“有一家TOP30房企的2+1债券届满，现在想续放，但是我回答了很多城商行，都不不愿去出售这家房企的债券。”一位金融人士告诉他记者。还有予以证实的消息表明，一家A股上市房企必要向员工筹措资金，100万起购利率18%，多达300万利率20%。
虽然该公司就该传闻展开了坚称，但此类消息的大大烘烤，在一定层面上暴露出，房企资金成本还在更进一步减少。同策研究院研究员陈朦朦回应，此前金融机构资产规模低主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务不能做到股权投资。
因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司获取充裕的资金市场需求。以往，开发商拿地自有资金一般来说只有一成甚至有“空手套白狼”情况，自从今年的监管政策大大严苛后，前端融资完全杜绝。各方严控下，房企发债早已沦为难题。
7月2日，上海证券交易所透露的信息表明，合生创展有限公司公开发行的一笔100亿元的住房出租专项公司债券项目状态表明为终止。就在一个多月前，5月30日，合生创展一笔31亿元的非公开发行公司债券项目终止发售。
该项目品种为投资基金，承销商为中泰证券和光大证券。5月以来，富力地产（02777.HK）60亿元、花样年（01777.HK）50亿元的出租住宅专项债券表明为终止审查。长江证券一份研报认为，上市房企销售回款与借款接到的现金增长速度持续下降，2018年一季度增长速度分别上升至约14.0%和4.8%；同时，债务高峰期早已到来，一季度偿还债务缴纳的现金同比下降大约38.5%。
Wind资表明，目前A股房地产2017年净负债率多达200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、阳光城、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股清净负债率多达200%的房企有：佳兆业、融创中国等。按照惯例，负债率较高的公司，融资成本也不会适当较高。为此，去年以来，以恒大、融创为代表的多家公司争相向资本市场表态，不会加快去库存、回笼资金以及减少杠杆水平。房企冲刺对于开发商而言，舒缓资金压力最便利的方法，乃是加快销售。
因此，尽管市场面对前所未有的调控，但大开发商仍然袭港不俗的销售数字。克而瑞数据表明，2018年上半年，TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元，同比快速增长36.5%。尤其是二季度以来，获益于部分一二线城市预售政策的断裂及热点二三四线城市的持续火热，房企销售业绩步入高峰。
TOP100房企二季度构建销售业绩2.6万亿元，较一季度快速增长35%。龙头房企中，截至6月末碧桂园业绩规模已超强4000亿元，6月单月业绩维持了上月近800亿元的高位。恒大、万科也陆续突破3000亿元，较去年同期分别快速增长24.5%和9.3%。截至2018年上半年，500亿以上房企数量早已超过了25家，33家多达400亿，预计全年千亿房企数量将超过30家以上。
事实上，2018年上半年，TOP200各梯队房企销售金额集中度皆有较大幅的提高。其中，TOP30和TOP100房企的流量金额集中度近50%和70%，分别较2017年上半年提高7.6和12.5个百分点。
而从房企权益销售金额的口径来看，各梯队集中度也提高明显。其中，TOP100房企权益销售金额的集中度超过了56.2%。“2017年千亿房企17家，而2018年预计30家，1年时间几近缩减到的数量减少，而且这是再次发生在调控激化、金融放宽时，所有房企都在冲刺。
”在易居沃顿的论坛上，易居中国CEO丁祖昱回应。“我们都在想要办法提早销售，尽可能把货值提早，现在考核都是环绕回款。”一位房企高管告诉他记者。
今年上半场的对决早已完结，但开发商销售的神经并无法早已放开，很多房企都开始新一轮的冲刺。因为规模的欲望仍然都在。
逃跑了机会，就上了一个台阶，否则就有可能被挤下去。当年赫赫有名的开发商，如今打散的也并不在少数。福晟集团董事长潘伟明回应，福晟 2016~2025年十年销售收入总计要约1.68万亿元，其中地产板块8800亿，建筑板块8000亿，且力争2020年转入千亿阵营，2025年超过3000亿销售规模。
禹洲地产董事长林龙安回应，2020年构建1200亿元，而今年的销售目标是600亿元。过去禹洲靠大本营厦门以及长三角三个重点城市承托了业绩快速增长，这三个城市分别是上海、南京与合肥。
2016年禹洲把总部从福建搬到到上海，两年间构建了上海、南京销售榜前十以及合肥销售榜前五。禹洲地产讨厌追赶热点城市，在上海、南京及合肥市场陷于强劲调控之后，今年禹洲多次特别强调，接下来的重点是粤港澳，要把三分之一的土地投资支出都投向粤港澳大湾区，还宣告成立“上海-深圳双总部”。
冲击IPO的弘阳地产回应，计划在长三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边扩展，选择性入驻长三角的三四线城市；在华南、华中、西南区域，重点注目节点型城市，例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等，以及这些节点城市构成的都市圈。中型房企冲刺，沦为这半年的主题词。还包括福晟、弘阳、中梁、祥生都在大大发力。
“未来3~5年地产行业的竞争白热化程度将像以前的家电行业一样，恒定的定律是规模即意味著话语权，前30强劲的企业占有50%市场份额。”中骏置业副总裁王勐曾对记者回应。
二手分化交易成本的下降，以及交易周期的缩短，使得许多城市的二手房交易正在丧失曾多次享有的繁盛。“二手房交易较为酸甜，近期卖家早已开始广泛降价了。
”广州一位专门从事二手房经纪多达十年的人士如此回应。在市场上，人们广泛感觉是“上海证券交易所转让的房子更加很差使出”。的确，调控沿袭一年多时间，二手房交易也早已从过往的幽闭重返正轨。链家公布的研究报告表明，其重点覆盖面积的12个城市二手房交易自2017年3月密集调控以来，经历了“大幅度降温—低位企稳—向下修缮”三个阶段。
但目前市场热度不低，仍正处于稳定衰退状态。2018年前5月成交量环比2017年后5月减少了21.8%，但月均水平是2017年巅峰时的一半左右。据报，链家监控的12个城市还包括北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州等一二线城市。
以北京为事例，中原地产透露的数据表明，2018年上半年，北京二手住宅成交价7.66万套，同比上调13.2%，为2015年来的同比最低点。但比起2017年下半年，环比下跌了56.2%。共创全国范围，二手房市场的温度却不尽相同，局部城市因为供需矛盾而正处于下跌阶段。
今年前5月，沈阳、长沙、重庆等三个城市的链家二手房成交量环比大幅度快速增长67.3%，其中重庆环比快速增长80.5%，同比快速增长33.2%；5月重庆二手房成交价均价环比下跌7%，同比下跌34.6%。“上半年二手房市场活跃的城市有西安、重庆、沈阳等，市场渐趋降温的城市有上海、成都等，市场较为稳定的城市有北京、武汉、南京、济南、广州等。
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